Cum poti obtine o evaluare ANEVAR in 3 pasi simpli?

1. Completeaza formularul

Trebuie sa completezi formularul pentru ca noi sa intelegem ce trebuie evaluat, dureaza aproximativ un minut. Vezi formularul!

2. Selecteaza oferta

Odata postata cererea, evaluatorii vor posta ofertele lor. Trebuie doar sa analizezi si selectezi oferta de la evaluatorul care ti se potriveste.

3. Predarea evaluarii

Evaluatorul selectat va primi datele tale de contact si va stabili impreuna cu tine data de predare a evaluarii si modalitatea de plata.

Abordarea prin cost ca și celelalte abordări din evaluare se bazează pe comparația datelor de piață.

În cadrul abordării prin cost valoarea proprietății imobiliare subiect este dată de suma dintre valoarea și cea aconstrucțiilor aferente acestuia, luându-se în considerarea și profitul dezvoltatorului imobiliar. Atunci când poate fi aplicată, aboradarea prin cost, reflectă gândirea participanților de pe piață, prin admiterea faptului că aceștia recunosc relația dintre valoare și cost.

Prin aplicarea abordării prin cost, evaluatorul estimează diferența pe care o percepe un cumpărător între construcția aferentă proprietății subiect și o construcție nou edificată, având utilitate optimă.

Din punctul de vedere al procedurii, pentru a obține o indicație a valorii dreptului absolut de proprietate asupra proprietății imobiliare subiect, evaluatorul va estima costul de construire al unui substituit al construcției existente, estimat la data evaluării, (inclusiv costurile directe, indirecte și profitul antreprenorial adecvat) din care va scădea toate deprecierile acesteia, iar apoi va adăuga, la rezultatul obținut valorea amplasamentului.

Prin aplicarea abordării prin cost se realizează o defalcare teoretică a proprietății imobiliare pe componentele sale- teren și construcție, și spunem teoretic că deoarece participanții pe piață vând, de fapt, drepturi asupra proprietății imobiliare.

Relația cu principiile evaluării

 Substituția

– acest principiu stă la baza aplicării abordării prin cost, conform acestui principiu niciun cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât cost de a obține imediat un amplasament și de a edifica o construcție similară pe acesta, cu atractivitate și utilitate echivalente;

– prețurile pentru proprietățile construite pot fi judecate prin măsurarea costului construcțiilor aferente unei proprietăți, la data evaluării, plus valoarea amplasmentului său.

Cererea și oferta

– deșii piețele imobiliare tind spre schilibru, forțele de pe piață se modifică, orice schimbări în cerere și ofertă conduc la scăderea sau la creșterea prețurilor, astfeș că o proprietate poate avea, în decursul timpului, diferite valori.

Contribuția

– acest principiu arată că atunci când se urmărește obținerea sau păstrarea valorii optime, factorii de producție și diversele componente trebuie să respecte proporția adecvată;

– necorespondența echilibrului economic poate avea drept rezultat o subdimensionare sau o supradimensionare;

– dezechilibrul poate fi recunostcut prin compararea construcțiilor existente cu cea ideală;

– în cazul abordării prin cost, efectul unei subdimensionări sau supradimensionări a construcției asupra valorii, transpare în estimarea deprecierii.

Condiții externe

– valoarea de piață a proprietății rezultă din costul de înlocuire a unei noi construcții minus deprecierea plus valoarea amplasamentului și a profitului dezvoltatorului, acest lucru este valabil când există echilibru între cerere și ofertă, iar creditarea este disponibilă.

– proprietățile imobiliare pot câștiga sau pot pierde din valoare datorită condițiilor sau evenimentelor externe proprietății, acestea pot afecta atât terenul cât și construcțiile;

– în abordarea prin cost o proprietate imobiliară poate fi afectată de condiții externe cum ar fi: situarea la mare distanță de de obiectivele importante, raritatea sau dificultatea de  a construii noi proprietăți imobiliare competitive sau perioada de recesiune.

– deprecierea externă este cel mai des atribuită condițiilor de piață în declin, în perioadele de criză a pieței imobiliare.

Cea mai bună utilizare

Acest concept este fundamental pentru valoarea de piață a proprietății imobiliare, deoarece un amplasament este evaluat ca fiind liber și disponibil pentru cea mai bună utilizare a sa, iar pe de altă parte se estimează cea mai bună utilizare a întregii proprietăți, în ansamblul său.

Construcțiile existente valorează mai puțin decât costul lor de reconstruire sau înlocuire atunci când nu conduc la cea mai bună utilizare a amplasamentului, pe când o construcție care adaugă cea mai mare valoare amplasamentului său constituie cea mai bună utilizare.

Aplicabilitate și limitări

Abordarea prin cost este importantă în estimarea valorii de piață a construcțiilor noi și relativ noi și este credibilă, în special când valoarea amplasamentultui este bine susținută de piață, iar construcțiile  aferente acestuia sunt noi sau au o depreciere minoră, și de aceea reprezintă cel mai probabil, cea mai bună utilizare a terenului/ amplasamentului considerat liber.

Abordarea prin cost este utilizată când proprietățile subiect nu generează venituri și când piața este puțin activă, utilizarea abordării prin piață fiind astfel limitată. De asemenea este utilă, în special, când se iau în considerare adăugările, modernizările sau renovările aplicate construcției imobiliare subiect, această abordare este utilă și evaluării în scopuri financiar- contabile pentru estimarea deprecierii în stabilirea impozitelor pe venit.

Încrederea în abordarea prin cost este serios diminuată în evaluarea proprietăților imobiliare deținute ca investiții datorită ipotezei că edificarea construcțiilor aferente acestora se face imediat, fără ”întârzieri nenecesare”, dar după cum bine știm dezvoltarea și construcția proprietăților imobiliare deținute ca investiții se poate extinde de la câteva luni la câțiva ani, iar această întârziere este de neacceptat, în opinia unor investitori.

Aplicarea abordării prin cost în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare, fără să se bazeze pe date de piață, este și tebuie privită cu reținere.

Procedura

Înaintea parcurgerii unor etape pentru formularea unei concluzii asupra valorii proprietății imobiliare prin abordarea prin cost, evaluatorul inspectează împrejurimile, amplasamentul și construcțiile aferente proprietății subiect și culege informațiile relevante necesare în evaluare.

Etapele procedurii de bază în aplicarea abordării prin cost sunt următoarele:

Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber și disponibil pentru dezvoltare la cea mai bună utilizare a sa;

Estimarea costului de construire al clădirii și al construcțiilor aferente terenului, la data evaluării. Acesta include costurile directe, indirecte și profitul antreprenorului, dar nu și profitul dezvoltatorului imobiliar;

Estimarea altor costuri de construire tratate separat pentru clădire și separat pentru construcțiile speciale;

Costul de înlocuire/ reconstruire brut separat pentru clădire și separat pentru construcțiile speciale. Acesta se obține din însumarea costurilor de construire rezultate în ultimele două etape anterioare;

Estimarea deprecierii cumulate a clădirii, respectiv cele ale construcțiilor speciale. Se poate estima în mod global sau defalcat pe cele trei categorii aparținătoare: deprecierea fizică, funcțională și externă;

Obținerea unei estimări a costului de înlocuire/ reconstruire net prin scăderea deprecierii cumulate din costul de înlocuire/ reconstruire brut al clădirii, respectiv al construcțiilor speciale;

Estimarea profitului dezvoltatorului imobiliar pe baza anlizai de piață;

Obținerea valorii dreptului absolut asupra proprietății imobiliare subiect prin adăugarea valorii terenului la costul de înlocuire/ reconstruire net al construcțiilor de pe amplasament și adăugarea profitului dezvoltatorului imobiliar.

Ajustarea valorii dreptului absolut asupra proprietății imobiliare subiect, dacă este necesar, în scopul estimării valorii unui drept parțial de proprietate.

În practica reală, unele dintre aceste etape sunt adesea combinate.

Valoarea terenului și a amplasamentului

În abordarea prin cost, valoarea de piață estimată a terenului sau a amplasamentului este adăugată la costul net al construcțiilor.

Valoarea amplasamentului este puternic influențată de cea mai bună utilizare a sa potențială, ea poate fi estimată utilizând diferite tehnici, aceste estimări ale valorii reflectă valoarea în cazul dreptului de proprietate deplină. Indicația de valoare a amplasamentului trebuie ajustată dacă este evaluat un alt drept de proprietate.

Costul de reconstruire și costul de înlocuire

Evaluatorul poate calcula costul pentru a construii o construcție, la data evaluării, ca un cost de reconstruire sau de înlocuire, el alege unul dintre cele două tipuri de costuri, utilizate în mod consecvent în aplicarea abordării prin cost și se asigură că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul costului utilizat în evaluare.

Între cele două noțiuni trebuie să facem o distincție clară:

Costul de reconstruire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o replică identică a construcției evaluate, presupune utilizarea acelorași materiale și tehnici, standarde și normative de execuție și înglobarea tuturor deficiențelor funcționale din supradimensionare, ș.a. ale construcției subiect.

Sursele de informații ale evaluatorului trebuie să fie de încredere și complete, în estimarea costului de reconstruire, aceste atribute le-ar putea îndeplinii cel mai bine un inginer constructor.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o construcție similară care să ofere o utilitate echivalentă cu cea a construcției evaluate, presupune utilizarea de materiale și tehnici moderne, normative, proiecte și planuri actuale.

Evaluatorul trebuie să arate că valoarea construcției nu va fi diminuată  de utilizarea materialelor de construire echivalente, deoarece sunt funcționale și să arate că estimarea se bazează pe acestea pentru a putea utiliza costul de înlocuire.

Decizia de utilizarea a unuia dintre cele două costuri este, de cele mai multe ori, legată de scopul evaluării.

Estimarea costurilor

În funcție de tipul de cost utilizat, estimările costului, pot varia semnificativ. Evaluatorul își va justifica clar, în cadrul raportului de evaluare, tipul de cost selectat pentru a anumită evaluare, astfel vor fi evitate eventualele neînțelegeri.

Costurile de construire principale se divid în trei categorii și sunt raportate la data evaluării:

– costuri directe: materiale, produse, instalații manoperă directă, transport materiale/ utilaje, utilaje și echipamente folosite în construire;

– costuri indirecte: taxe și contribuții pe manoperă și alte cote procentuale, regia constructorului, organizarea pe șantier și împrejmuire temporară/ spații de depozitare a materialelor;

– profitul contractorului/ antreprenorului general.

Alte tipuri de costuri necesare construirii: autorizația de construire/ taxe, avize, cote legale costul pentru arhitectură și proiectare, verificare a documentațiilor, studii geologice, topografice, studii de impact de mediu ș.a.

Profitul și stimulentul dezvoltatorului imobiliar

De multe ori profitul anticipat reprezintă pricipala motivație pentru construirea/ dezvoltarea unei proprietăți imobiliare.

Valoarea de piață a proprietății imobiliare finalizate este mai mare decât costul total al proiectului de dezvoltare înainte de adăugarea profitului dezvoltatorului imobiliar, altfel profitul dezvoltatorului imobiliar reprezintă recompensa dezvoltatorului pentru riscul asumat.

Profitul sau pierderea realizată de către dezvoltatorului imobiliar depinde de următoarele criterii: alegerea amplasamentului, calitatea analizei cererii de pe piață pentru proprietatea imobiliară subiect, edificarea construcțiilor, obținerea unui mix adecvat de locatari, modul de negogiere al chiriilor, etc.

Stimulentul dezvoltatorului imobiliar reprezintă suma pe care dezvoltatorul imobiliar se așteaptă să o primească pentru riscurile aferente asumate în derularea proiectului, a modului de coordonare și a expertizei necesare.

Profitul dezvoltatorului reprezintă diferența obținută dintre valoarea de piață a proprietății imobiliare și costul total de dezvoltare și de marketing.

În abordarea prin cost evaluatorul va face o analiză atentă a costurilor din deviz, iar dacă se constată diferențe, va aplica ajustări în acest sens, abia apoi va estima costul de dezvoltare și profitul dezvoltatorului imobiliar.

Elementele care contribuie în mod esențial la estimarea unei valori de piață corecte, în abordarea prin cost sunt estimarea corectă a costului de dezvoltare și a profitului dezvoltatorului.

Deprecierea

Deprecierea este diferența dintre costul de reconstruire sau de înlocuire a construcției la data evaluării și valoarea de contribuție a construcției la valoarea întregii proprietăți.

Deprecierea unei construcții este rezultatul a trei cauze majore, ele pot acționa împreună dar și separat:

– deprecierea fizică – cauză a uzurii fizice, generale de folosire regulată a construcției și de impactul factorilor atmosferici asupra acesteia;

– depreciere funcțională- o deficiență a construcției/ materialelor sau proiectului care afectează negativ funcțiunea, utilitatea și valoarea construcției- o neadecvare funcțională;

– depreciere externă (economică)- afectarea temporară sau permanentă a utilității sau vandabilității unei construcții sau proprietăți din cauza unor influențe negative exterioare proprietății.

Deprecierea totală a construcției reprezintă însumarea tuturor acestor componente.

Evaluatorul se rezumă la interpretarea percepției pieței asupra efectului deprecierii, deoarece aceasta recunoște apariția deprecierii.

Concluzii asupra valorii

Pentru formularea concluziei asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin aplicarea abordării prin cost evaluatorul estimează costul de reconstruire/ înlocuire net pentru fiecare construcție aferentă amplasamentului la data evaluării, însumează toate costurile de reconstruire/ înlocuire nete rezultate la pasul anterior și adaugă profitul dezvoltatorului imobiliar aflând astfel valoarea construcțiilor, iar apoi adaugă valoarea estimată a amplasamentului la acest rezultat și obține astfel  concluzia.

Evaluatorul are în vedere ca valoarea indicată prin abordarea prin cost să fie compatibilă cu indicațiile de valoare obținute prin aplicarea celorlalte abordări ale valorii, aceasta trebuie să fie estimată la data evaluării.

Estimarea costului de construire

Pentru a aplica abordarea prin cost, un evaluator trebuie, mai întâi să pregătească o estimare a costului construcțiilor, existente la data evaluării, acestea trebuie inspectate și analizate de către evaluator cu mare atenție.

Clientul poate pune la dispoziția evaluatorului planurile și specificațiile construcțiilor propuse (viitoare), pe baza lor se poate realiza evaluarea, specificând, însă clar, în raportul de evaluare, că evaluarea lor este condiționată de realizarea lor în concordanță cu planurile prezentate, deoarece acele construcții nu există în realitate în teren.

Surse de date pentru costuri

Contractele de construire pentru proprietăți similare cu cea evaluată constituie o sursă de date primară, iar în lipsa lor pot fi consultați, ca surse de încredere constructorii locali și specialiștii în estimarea costurilor.Înainte ca datele de intrare pentru estimarea costului, să fie utilizate în raport, vor fi verificate din două surse de date credibile și diferite.

Deseori se întâmplă ca unele datele privind costurile cum ar fi: costuri de amenajare a amplasamentului sau chiar profitul dezvoltatorului imobiliar să nu fie incluse în sursele de informare despre costuri, evaluatorul trebuie să estimeze aceste costuri separat și să le includă în estimarea costului de reconstruire/ înlocuire.

Metode de estimare a costurilor

În procesul de estimare a costului de construire se pot utiliza trei metode:

  1. Metoda comparațiilor unitare– este o metodă relativ simplă, practică și larg folosită.

Această metodă este folosită pentru a determina costul pe unitate de suprafață sau pe unitate de volum, de obicei pe suprafață construită sau pe volum construit. Metoda se bazează pe costurile cunoscute ale construcțiilor similare, ajustate în funcție de condițiile pieței și de diferențele fizice. Costurile indirecte și alte costuri necesare pentru construire pot fi incluse în costul unitar sau pot fi calculate separat. În funcție de dimensiunea construcției costurile unitare pot varia, de obicei descresc pe măsură ce suprafața sau volumul construcției cresc atunci când toate celelalte elemente sunt identice.

Costul total este estimat prin compararea construcțiilor analizate cu construcțiile similare, construite  recent pentru care se cunosc prețurile contractuale. În realizarea comparației trebuie luate în calcul evoluția costurilor între data contractului sau a construcției și data evaluării.

Valoarea orientativă a costului de nou al unei construcții poate fi utilizată în absența/ lipsa prețurilor contractuale, aceasta poate fi obținută din vânzările unor construcții similare noi dacă se îndeplinesc câteva condiții: construcțiile reflectă cea mai bună utilizare a amplasamentului, proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat, cererea și oferta sunt în echifibru și când poate fi estimată valoarea amplasamentului.

Costurile unitare comparative pot fi semnificativ influențate de forma sau perimetrul neregulat al construcției.

  1. Metoda costurilor segregate– constă într-o procedură de estimare a costurilor de construire

Conform aceastei  metode costul total al construcției se estimează prin însumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente ale construcției. Evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe totalitatea costurilor necesare pentru realizarea fiecărei unități relevante din elementul constructiv analizat, pornind de la standarde de cost sau cataloage de prețuri.

Aplicată complet, această metodă, reduce efortul evaluatorului, deoarece înlocuiește expertiza cantitativă a materialelor utilizate și produce un cost de reconstruire sau de înlocuire corect.

  1. Metoda devizelor – este cea mai precisă și cuprinzătoare metodă de estimare a costului.

Devizul- reflectă calitatea și cantitatea tuturor materialelor de construcție folosite și toate categoriile de manoperă necesare. La aceste calcule se aplică costuri unitare , astfel determinăm costul total al materialelor de construcție și manoperei, la care antreprenorul adaugă o anumită marjă pentru cheltuielile neprevăzute, de regie și profit.

Câteva dezavantaje ale acestei metode ar fi: consumul de timp, costul și nevoia frecventă a serviciilor specializate, cu experiență în estimarea costurilor, acestea determină evitarea utilizării ei în efectuarea serviciilor obișnuite de evaluare.

Estimarea deprecierilor- evaluatorul este cel care identifică deprecierea, prin analiza construcțiilor similare și a reacției pieței la starea tehnică a acestora, deprecierile sunt datorate unor cauze fizice, funcționale sau externe.

Atunci când evaluatorul aplică oricare dintre metode coerent și logic, reflectând reacția cumpărătorului prudent și informat față de situația construcției evaluate, reușește să estimeaze cu precizie deprecierea acesteia. Evaluatorul trebuie să ia în considerarea toate elementele care ar putea influența valoarea construcției și să le ia în calcul doar o singură dată.

În estimarea deprecierii se folosesc principalele metode, cum sunt: metoda preluării de pe piață, metoda vârstă- durată de viață și metoda segregării. Ce trebuie să reținem este că depreciere este aplicabilă doar în cazul construcțiilor, iar valoarea de piață a amplasamentului este adăugată la valoarea acestora, la data evaluării.

Relațiile dintre vârstă și durata de viață a construcției

Deprecierea apare pe parcursul duratei de viață a construcției sau a unei componente a acesteia, iar teoretic își pierde întreaga valoare pe parcursul duratei sale de viață.

Relațiile dintre vârstă și durată de viață sunt utilizate de către evaluatori, în principal, pentru estimarea deprecierii totale a construcției și fizice a componentelor acesteia.

Vârsta cronologică și vârsta efectivă

– vârsta cronologică- numită și vârsta scriptică sau istorică, reprezintă numărul de ani care au trecut de la finalizarea construcției;

vârsta efectivă- este vârsta indicată de starea tehnică și utilitatea construcției.

Durata de viață economică și durata de viață utilă

– durata de viață economică totală- este perioada de timp în care construcțiile aferente proprietății imobiliare contribuie la valoarea acesteia;

– durata de viață economică rămasă- etse perioada de timp estimată în care construcțiile aferente proprietății imobiliare continuă să contribuie la valoarea acesteia;

– durata de viață utilă totală- este perioada de timp rămasă în care construcțiile sau o componentă a acestora, poate fi în mod rezonabil, considerată că îndeplinește funcția pentru care a fost proiectată;

– durata de viață utilă rămasă- este perioada de timp estimată în care construcțiile sau o componentă a acestora, continuă să îndeplinească funcția pentru care a fost proiectată.

Evaluatorul este cel care determină durata de viață economică a proprietății prin interpretarea parțială a atitudinilor și a reacțiilor cumpărătorilor tipici de proprietăți imobiliare competitive.

Metoda preluării de pe piață

– acuratețea acestei metode depinde de disponibilitatea datelor despre vânzări comparabile atât pentru proprietăți construite, cât și pentru terenuri libere;

– cantitatea de informații despre vânzari comparabile trebuie să fie adecvate;

– drepturile de proprietate referitoare la proprietățile construite, utilizate pentru comparație trebuie să fi identide cu drepturil de proprietate asupra proprietățile subiect;

– utilitatea acestei metode este mult restrânsă atunci când informațiile sunt insuficiente.

Metoda vârstă- durată de viață

– estimarea deprecierii totale prin această metodă presupune înmulțirea costului de nou cu raportul dintre vârsta efectivă și durata de viață economică totală a construcției;

– nu permite diferențierea între cauzele diferite ale deprecierii totale, deci va cumula deprecierea funcțională, fizică și externă;

– ca dezavantaj îl reprezintă netratarea diferențiată a elementelor recuperabile ale deprecierii și desconsiderarea faptului că unele elemente ale construcției pot avea durate de viață fizică rămasă mai scurte decât durata de viață economică a întregii construcții.

Metoda segregării

– pentru aplicarea acestei metode în vederea estimării deprecierii cumulate, evaluatorul va analiza fiecare cauză de depreciere separat, va determina amploarea fiecăreia și le va cuantifica calculând suma totală deductibilă din costul estimat de reconstruire sau de înlocuire;

– utilizarea costului de înlocuire are ca efect elimarea automată a unor forme de depreciere funcțională.

Există trei tipuri de depreciere care pot afecta construcțiile, în cadrul raportului de evaluare ele sunt tratate, de obicei, în următoarea ordine:

– deprecierea (uzură) fizică

            – recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

            – nerecuperabilă- elemente cu viață scurtă;

            – nerecuperabilă- elemente cu viață lungă;

– deprecierea (neadecvarea) funcțională

            – recuperabilă;

            – nerecuperabilă;

– deprecierea externă (economică)

            – poate fi temporară atunci când este cauzată de condițiile nefavorabile de pe piață.

De ce sa lucrezi cu Evaluari24.ro?

Cere oferte gratuit

Vrei să obţii cele mai bune oferte, la cele mai mici preţuri, fără să te chinui să cauţi de unul singur? Atunci contactează-ne! Nu te costă nimic!

Solicita oferte!

Evaluatori în toată ţara

Majoritatea evaluatorilor din mediul online din România lucrează cu noi. Peste 500 de evaluatori îşi depun ofertele pe platforma noastră. Suntem cea mai mare platfoma din Romania!

Solicita oferte!

Ofertare rapidă

Ai nevoie de o evaluare urgentă? Nici o problema! Îţi găsim un evaluator chiar şi în 24 de minute! Contactează-ne, iar noi ne ocupăm de restul.

Completeaza formularul!

Garantii Multiple

Evaluatorii inscrisi in platforma ofera garantii multiple pentru serviciile prestate. Analizeaza si selecteaza evaluatorii care iti ofera cele mai bune garantii si beneficii!

Completeaza formularul!