Cum poti obtine o evaluare ANEVAR in 3 pasi simpli?

1. Completeaza formularul

Trebuie sa completezi formularul pentru ca noi sa intelegem ce trebuie evaluat, dureaza aproximativ un minut. Vezi formularul!

2. Selecteaza oferta

Odata postata cererea, evaluatorii vor posta ofertele lor. Trebuie doar sa analizezi si selectezi oferta de la evaluatorul care ti se potriveste.

3. Predarea evaluarii

Evaluatorul selectat va primi datele tale de contact si va stabili impreuna cu tine data de predare a evaluarii si modalitatea de plata.

Abordarea prin piață– cunoscută sub denumirea de Comparația directă sau Comparația Vânzărilor, în domeniul evaluării proprietății imobiliare.

Aboradarea prin piață este un proces prin care se obține indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu alte proprietăți imobiliare similare care au fost vândute recent sau sunt oferite pentru vânzare.

Premisa pricipală a tehnicilor utilizate în abordarea prin piață este aceea că ”valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietăților imobiliare comparabile”.

Analiza comparativă a acestei abordări se concentrează pe elemente de comparație cum sunt similitudinile și diferențele constatate între proprietatea subiect și proprietățile comparabile, elemente ce au un impact asupra valorii proprietății imobiliare subiect. Elementele de comparație sunt testate față de datele pieței , pentru a determina care dintre ele sunt sensibile la schimbare și cum afectează acestea valoarea.

Abordarea prin piață are ca bază conceptele de anticipare și schimbare, dar și câteva principii de care trebuie să ținem cont: principiile cererii și ofertei, al substituției, echilibrului și condițiilor externe. Un evaluator capabil va reflecta realitatea și condițiile pieței locale, analizând cu rigurozitate toate toate condițiile relevante pentru evaluare.

  1. Oferta și cererea

Proprietățile imobiliare oferite spre vânzate constituie oferta, iar cumpărătorii reprezintă cererea. Negocierile dintre cumpărători și vânzători determină apariția prețurilor de piață ale proprietăților imobiliare. Orice modificări apărute în oricare dintre aceste două elemente, cerere sau ofertă, pot determina variații ale prețului, atât pentru proprietatea imobiliară subiect cât și pentru cele comparabile.Pentru estimarea cererii evaluatorii au în vedere numărul potențial de utilizatori ai unui anumit tip de proprietate imobiliară, puterea lor de cumpărare, gusturile și preferințele.Pentru analiza ofertei evaluatorii iau în considerare proprietățile existente nevândute sau libere, proprietățile care sunt în construcție, sunt transformate/ modificate sau urmează a fi construite.

  1. Substituția

Acest principiu presupune că dacă nu există comparabile pe piață acuratețea abordării prin piață este diminuată, acesta arată că valoarea proprietății imobiliare subiect tinde a fi dată de posibilul preț plătit pentru achiziționarea unei proprietăți similare ca utilitate și atractivitate într-un interval de timp rezonabil.

  1. Echilibrul

Echilibrul absolut este într-o continuă schimbare chiar dacă pe piață forțele cererii și ofertei tind spre un echilibru. Schimbările și modificările demografice, a puterii de cumpărare, a gusturilor și preferințelor consumatorilor, cererea, dar și oferta prin edificarea noilor construcții, transformarea și demolarea lor pot determina variația în timp.

Evaluatorii trebuie să urmărească dezechilibrele de pe piață și dintre proprietăți (relația dintre teren și constructie, dintre o proprietate și mediul extern) deoarece acestea pot determina piața să impună prețuri diferite pentru alte proprietăți comparabile.

  1. Condițiile externe

Aceste condiții afectează toate tipurile de proprietăți imobiliare, pot fi pozitive, dar și negative. Deoarece două proprietăți imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de piață total diferite, datorate forțelor externe ale uneia dintre proprietăți cum ar fi vecinătatea mai puțin atractivă.

Aceste condiții sunt reflectate foarte mult în aplicarea ajustărilor pentru localizare. Alți factori precum: condițiile de iluminare a străzilor, facilitățile de transport, protecția adecvată oferită de autoritățile competente și respunsabile, apropierea sau distanța de centre comerciale, restaurante, medicale ș.a. trebuie luați în considerare de către evaluator care totodată va determina efectele asupra valorii proprietății imobiliare subiect.

Analiza pieței și analiza celei mai bune utilizări sunt două analize interdependente, acestea ajută evaluatorul să identifice și să analizeze ofera concurențială și factorii cererii ce influențează valoarea proprietății imobiliare subiect pe piață. Baza pentru identificarea și analiza proprietăților imobiliare comparabile vândute este furnizată de către determinarea adecvată și fundamentată a celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare subiect.

            Aplicabilitate și limitări

Atunci când există suficiente tranzacții recente, cu informații sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendințele de pe piață, abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, dar dacă nu există suficiente informații se pot utiliza informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabiliă și analizată critic. Ofertele nu se doar preiau de pe site-urile firmelor de tranzacții imobiliare, ele trebuie să fie cunoscute și analizate de către evaluator.

            Etapele procedurii de bază în aplicarea abordării prin piață sunt următorele:

cercetarea pieței – are ca scop obținerea informațiilor relevante despre tranzacții de proprietăți imobiliare comparabile cu proprietatea evaluată (tipul proprietății, data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea ), în absența unor tranzacții suficiente se analizeză și oferta de proprietăți comparabile disponibile pentru vânzare la data evaluării;

verificarea informațiilor – confirmarea veridicității și corectitudinii datelor și a tranzacțiilor;

– alegerea unor criterii de comparație relevante – și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

– compararea proprietăților cu proprietatea evaluată – utilizarea elementelor de comparație și ajustarea potrivită a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparate- incapacitatea de comparare a proprietății duce la eliminarea ei din lista respectivă;

– analiza rezulatelor evaluării și formularea concluziei asupra valorii – corelat cu scopul raportului de evaluare rezultatul poate fi prezentat sau nu sub forma unui interval de valori, cel din urmă poate constitui o concluzie mai bună decât o singură valoare.

            Analiza datelor de piață

Pentru a aplica abordarea prin piață, evaluatorul va realiza analiza datelor de piață, într-o ordine specifică:

– culegerea datelor despre tranzacții: contracte, oferte, refuzuri, opțiuni de cumpărare și liste de proprietăți imobiliare, considerate competitive și comparabile cu proprietatea subiect;

– cercetarea cu atenție a: prețurilor, drepturilor de proprietate transmise, condiții de finanțare, motivația cumpărătorilor și a vânzătorilor și data efectuării tranzacțiilor;

– analiza în detaliu a fiecărui amplasament: starea fizică și funcțională și caracteristicile economice ale proprietăților.

Sursele primare de informații sunt considerate mai veridice decât cele terțe- cele din urmă pot fi subiective, favorizând una dintre părțile implicate în tranzacțiile imbiliare.

În funcție de natura și tipul proprietății imobiliare subiect analizate se stabilesc limitele geografice ale ariei de piață, acestea vor cuprinde suficiente proprietăți comparabile tranzacționate într-o perioadă de timp cât mai apropiată.

            Selectarea criteriilor de comparație

Selectarea și analiza unuia sau mai multor criterii de comparație depinde de scopul evaluării și de natura proprietății imobiliare. Analizele statistice efectuate pe baza criteriilor de comparație sunt utile dacă există suficiente date, deoarece se obțin date cu un grad mai ridicat de obiectivitate chiar dacă pot duce la rezultate diferite. În acest caz evaluatorul va analiza și explica diferențele rezultate și va alege cea/ cele mai adecvate criterii de comparație conforme cu situația dată.

            Analiza și ajustarea prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile

Ajustările aplicate în cadrul abordării prin piață trebuie să fie întotdeauna ancorate în piață. Ajustările efectuate de către evaluator reflectă de fapt, raționamentul cumpărătorului aplicat de acesta înainte de a-și prezenta oferta de cumpărare sau de a cumpăra. După colectarea și analiza datelor de piață, acestea pot fi ordonate/ aranjate într-o grilă a datelor de piață.

            Tehnicile utilizate în cadrul abordării prin piață

Pentru a determina infuența relativă a factorilor care influențează într-o anumită măsură valoarea proprietății subiect se folosesc tehnici cantitative și tehnici calitative. Relațiile calitative- prin folosirea tehnicilor calitative, sunt utilizate în argumentare de către evaluator atunci când nu există suficiente date pentru argumentarea unor ajustări cantitative- prin folosirea unor tehnici cantitative.

            Tehnici cantitative: analiza pe perechi de date, analiza perechilor secundare, analiza statistică, analiza costurilor.

            Tehnici calitative: analiza comparațiilor relative, analiza tendințelor, analiza clasamentului, interviuri.

            Elementele de comparațiesunt caracteristici specifice ale tranzacționării și ale proprietății, care determină diferențele dintre prețurile proprietăților imobiliare comparabile.

Elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: dfrepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non- imobiliare ale proprietății. Aceste elemente acoperă toți factorii semnificativi ce trebuie luați în considerare, dar totodată pot fi relevante și elemente comparabile suplimentare cum ar fi restricțiile legislative. Pentru aceste elemente de comparație nu există o limită , deoarece poate fi adăugat oricând un alt rând în grila datelor de piață, aferent unui element de comparație adițional, dacă piața recunoaște că acel element influențează prețul de vânzare.

            Succesiunea aplicării ajustărilor ordinea în care se aplică ajustările asupra prețurilor tranzacțiilor imobiliare comparabile este determinată de datele de piață și de analiza făcută de către evaluator.

            Totuși succesiunea acestora vizează două categorii de ajustări specifice: ajustări specifice tranzacționării care cuprind: dreptul de proprietate transmis, condiții de finanțare, condiții de vânzare, cheltuielile necesare imediat după vânzare, condiții de piață și ajustări specifice proprietății care cuprind: ajustarea pentru localizare, ajustarea pentru caracteristici fizice, ajustarea pentru caracteristici economici, ajustare pentru utilizare, ajustare pentru componentele non- imobiliare ale proprietății. Prima categorie de ajustări se aplică în general în ordinea prezentată mai sus, iar a doua categorie se aplică doar după efectuarea ajustări specifice tranzacționării, dar fără o ordine impusă.

            Selectarea concluziei asupra valorii

            În selectarea concluziei asupra valorii evaluatorul trebuie să ia în considerare două aspecte importante:

– existența, cu certitudine, a concordanței între valoarea estimată și scopul evaluării și corelarea valoarii estimate cu valorile obținute prin alte abordări în evaluare;

– diferențele existente referitoare la drepturile de proprietate transferate în cadrul tranzacțiilor proprietăților comparabile.

Selectarea concluziei asupra valorii reprezintă ultima etapă a abordării prin piață. Astfel că apar mai două sau mai multe valori rezultate, în funcție de numărul proprietăților imobiliare comparabile incluse în analiză, iar evaluatorul trebuie să exprime o concluzie privind prețul cel mai probabil al proprietății subiect, luând in considerare punctele forte și punctele slabe ale fiecărui rezultat obținut. Concluzia asupra valorii poate fi exprimată sub forma unei singure valori sau a unui interval de valori.

            Raportul de evaluare evidențiază în mod clar raționamentul prin care evaluatorul a ajuns la acea concluzie.

De ce sa lucrezi cu Evaluari24.ro?

Cere oferte gratuit

Vrei să obţii cele mai bune oferte, la cele mai mici preţuri, fără să te chinui să cauţi de unul singur? Atunci contactează-ne! Nu te costă nimic!

Solicita oferte!

Evaluatori în toată ţara

Majoritatea evaluatorilor din mediul online din România lucrează cu noi. Peste 500 de evaluatori îşi depun ofertele pe platforma noastră. Suntem cea mai mare platfoma din Romania!

Solicita oferte!

Ofertare rapidă

Ai nevoie de o evaluare urgentă? Nici o problema! Îţi găsim un evaluator chiar şi în 24 de minute! Contactează-ne, iar noi ne ocupăm de restul.

Completeaza formularul!

Garantii Multiple

Evaluatorii inscrisi in platforma ofera garantii multiple pentru serviciile prestate. Analizeaza si selecteaza evaluatorii care iti ofera cele mai bune garantii si beneficii!

Completeaza formularul!