Cum poti obtine o evaluare ANEVAR in 3 pasi simpli?

1. Completeaza formularul

Trebuie sa completezi formularul pentru ca noi sa intelegem ce trebuie evaluat, dureaza aproximativ un minut.

2. Selecteaza oferta

Odata postata cererea, evaluatorii vor posta ofertele lor. Trebuie doar sa analizezi si selectezi oferta de la evaluatorul care ti se potriveste.

3. Predarea evaluarii

Evaluatorul selectat va primi datele tale de contact si va stabili impreuna cu tine data de predare a evaluarii si modalitatea de plata.

 
 

Abordarea prin venit– este descrisă ca parte a procesului sistematic de evaluare, dar metodele, tehnicile și procedurile utilizate în abordare, reprezintă mijloace analitice, cu scop general, aplicabile în evaluarea proprietăților generatoare de venit.

Principiul de bază al abordării prin venit este că un investitor mediu nu va plăti, pentru achiziționarea unei proprietăți imobiliare, mai mult decât valoarea actualizată a beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respective.

Partea integrată a abordării prin venit, o reprezintă, adesea, analiza informațiilor legate de cost și vânzări, iar tehnicile de capitalizare sunt frecvent utilizare în abordarea prin piață și în abordarea prin cost.

Relațiile cu principiile evaluării

Anticiparea

– este un principiu fundamental în abordarea prin venit.

– valoarea este creată de speranța obținerii unor câștiguri în viitor, deci poate fi definită ca fiind valoarea prezentată tuturor drepturilor asupra acestor viitoare beneficii.

– totalitatea metodelor de capitalizare a venitului, a tehnicilor și procedurilor aferente încearcă să ia în considerare beneficiile viitoare anticipat și să estimeze, prin actualizare, valoarea lor prezentă.

Schimbarea

– reprezintă modul în care anumite implicații pot afecta valoarea proprietății generatoare de venit.

– pentru a analiza implicațiile asupra măririi valorii proprietății imobiliare, evaluatorul analizază cu atenție estimările investitorului privind schimbările  în nivelul veniturilor generate, previzionează cheltuielile necesare asigurării venitului, precum și creșterile sau descreșterile probabile în valoarea proprietății imobiliare.

Substituția

– este principiul care rezultă din funcționarea pieței și furnizeză elemente pentru estimarea veniturilor și cheltuielilor generate de proprietate, pentru alegerea și estimarea ratelor de actualizare/ capitalizare adecvate proprietății subiect.

– prețul, chiria și randamentul  capitalului investit aferente proprietății imobiliare subiect sunt determinate de prețul, chiria și randamentul  capitalului investit aferente proprietății imobiliare similare (comparabile).

Ofera și cererea

– principiul cererii și ofertei și conceptul strâns legat de acesta al concurenței pe piață, sunt relevante și foarte utile în previziunea viitoarelor beneficii și în estimarea ratei rentabilității în abordarea prin venit.

Echilibrul

– are o semnificație importantă în estimarea veniturilor previzionate în abordarea prin venit;

– un echilibru eficient crește și menține valoarea, cum ar fi cel între amplasamentul pe care este edificată o construcție și tipul proprietății;

Factorii externi

– pot influența negativ sau pozitiv valoarea proprietății imobiliare generatore de venit;

– modul în care tipul de factori externi influențează o clădire administrativă sau o proprietate utilizată pentru producție industrială, este același cu cel al unei locuințe unifamiliale sau a unui boc de apartamente.

Aplicabilitate și limitări.

Drepturi de proprietate evaluate

Rareori dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare generatoare de venit este deținut integral și individuală de o singură persoană. Un investitor poate deține un titlu de drept de proprietate asupra unor proprietăți imobiliare în mod individual, ca acționar într-o socitate pe acțiuni sau ca asociat într-o altă formă de asociere.

În orice raport de evaluare vor fi menționate câteva elemente clar evidențiate, de aceea este important ca atât clientul cât și evaluatorul să stabilească de la început ceea ce va fi evaluat, data la care se efectuează evaluarea și alți termeni de referință ai evaluării. Clientul poate solicita evaluarea în diferite ipoteze: renovare, reabilitare a zonei sau a proprietăți, pentru definitivarea unei construcții, ș.a.

Valoarea de piață și valoarea de investiție.

– valoarea de piață- este obiectivă, impersonală și detașată de investitor

– pentru estimarea acestei valori, evaluatorul că toate informațiile și ipotezele reflectă situația pieței și motivațiile unui investitor tipic de pe piață, acesta fiind decis privind achiziționarea proprietății imobiliare, la data evaluării;

– valoarea de investiție- este fundamentată pe criteriile subiective aferente unui investitor, a proprietarului proprietății imobiliare sau a unui potențial proprietar pentru o anumită investiție sau pentru scopuri de exploatare specifice.

Totuși valoarea de piață și cea de investiție pot coincide atunci când criteriile de investiție ale unui investitor sunt tipice pieței pentru tipul de proprietăți în discuție.

Procedura

Evaluatorul poate utiliza două metode de evaluare a unei proprietăți imobiliare prin abordarea prin venit, când acestea sunt generatoare de venituri, ele sunt bazate pe capitalizarea venitului.

Metoda capitalizării venitului- capitalizarea directă în care un venit anual se împarte la o rată de venit sau se înmulțește cu un multiplicator al venitului pentru a obține o indicație asupra valorii.

Metoda fluxului de numerar actualizat- analiza DCF în care se iau în considerare fluxurile viitoare de numerar, împreună cu valoarea terminală (din revânzare), care sunt apoi convertite în valoare a proprietății, prin actualizarea lor cu o rată adecvată a rentabilității sau prin aplicarea unei rate totale care reflectă schema de evoluție a venitului, modificarea valorii proprietății în timp și rata rentabilității.

Înaintea aplicării oricărei tehnici de capitalizare, evaluatorul va face trecerea de la venitul brut potențial la venitul net din exploatare prin parcurgerea unor etape:

– analiza datelor legate  de veniuturile și cheltuielile proprietății imobiliare subiect și ale celor comparabile;

– estimarea venitului brut potențial al proprietății imobiliare subiect;

– estimarea ratei de de neocupare și pierderile din necolectarea chiriilor;

– determinarea venitului brut efectiv al proprietății imobiliare subiect;

– estimarea cheltuielilor totale de exploatare a proprietății imobiliare subiect;

– înregistrarea venitului net din exploatare;

– estimarea valorii proprietății imobiliare subiect prin abordarea prin venit aplicând una dintre cele două tehnici.

Ambele metode folosesc date de piață, ele trebuie să reflecte optica unui investitor asupra valorii de piață, atât metoda de capitalizare directă cât și metoda fluxului de numerar pot produce indicații similare ale valorii dacă evaluatorul dispune de informații adecvate și le utilizeză în mod corespunzător.

Analiza veniturilor și cheltuielilor

În aplicarea abordării prin venit, estimarea venitului așteptat a fi generat de către proprietatea imobiliară, trebuie bine argumentată.

Principiul anticipării în aplicarea abordării prin venit este fundamental, deoarce evaluatorul ia în considerare venitul previzionat, generat în viitor prin exploatarea proprietății, chiar dacă inițial face analize ale nivelului curent al venitului. De aici putem deduce că venitul istoric și curent sunt semnificative, dar direcția și shema evoluției venitului previzionat sunt esențiale pentru aplicarea metodei capitalizării directe și a fluxului de numerar actualizat.

În abordarea prin venit evaluatorul poate converti în valoare a proprietății imobiliare diferitele tipuri de venit, în funcție de metoda aplicată, cum ar fi:

            – venitul brut potențial

            – venitul brul efectiv

            – venitul net din activitatea de exploatare

            – fluxul de numerar care revine capitalului propriu.

O parte sensibilă și crucială a abordării prin venit este previziunea venitului, acestea trebuie să fie cât mai credibilă deoarece pot rezulta diferite valori.

Evaluatorul poate obține informații pertinente despre venituri și cheltuieli prin inspecția directă și analiza ariilor de piață:

– investighează vânzările comparabile și chiriile proprietăților imobiliare comparabile generatoare de venit, de același tip și de pe aceeași piață;

– verifică veniturile curente și cele recente, pierderile, din neocuparea și neîncasarea chiriilor, precum și cheltuielile tipice de exploatare în cazul investițiilor imobiliare;

– analizază evoluția de creștere sau de scădere a valorii diferitelor tipuri de proprietăți, din cadrul informațiile publicate referitoare la valorile proprietățile imobiliare pe parcursul câtorva ani anteriori;

– intervievează proprietarii și chiriasii care pot furniza informații despre chirii și cheltuieli;

– contactează creditorii pentru furnizarea unor informații financiare referitoare la creditare;

– chestionează periodic anunțurile de mică publicitate pentru furnizarea informațiilor despre contracte de închiriere, etc.

Stocarea veniturilor și cheltuielilor aferente proprietăților imobiliare comparabile în ordine cronologică și pe  tipuri de proprietăți facilitează utilizarea în estimarea cheltuielilor unei proprietăți imobiliare similare. Acestea sunt convertite utilizând criterii de comparație uzuale, în scopul efectuării analizei.

Pentru estimarea capacității unei proprietăți imobiliare de a genera venit, evaluatorul va porni de la venitul net din exploatare așteptat.

Evaluatorul va estima veniturile și cheltuielile după analiza următoarelor elemente:

– istoricul veniturilor și cheltuielilor aferente proprietății imobiliare subiect;

– istoricul veniturilor și cheltuielilor aferente proprietății imobiliare comparabile;

– contractele de închiriere închiriate recent, cele propuse a fi încheiate și nivelurile chiriilor cerute pentru proprietatea imobiliară subiect și pentru proprietățile competitive;

– gradul de ocupare pentru proprietatea imobiliară evaluată și pentru cele comparabile;

– cheltuielile cu managementul proprietății imobiliare subiect și a celor comparabile;

– modificările previzionate în impozite, cheltuieli cu energia și alte cheltuieli de exploatare.

După ce evaluatorul a realizat analiza complevă a proprietății imobiliare subiect și a informațiilor de pe piață, poate elebora variante de previzionare a venitului net din exploatare pentru proprietatea respectivă.

Capitalizarea directă– este o metodă utilizată pentru a converti într-un singur pas venitul dintr-un singur an într-o indicație a valorii proprietății prin utilizarea uneia dintre cele două proceduri:

  1. Prin împărțirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de venit, sau
  2. Prin înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al venitului).

Capitalizarea directă se bazează pe venitul brut, potențial, venitul brul efectiv, venitul net din exploatare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau cel generat de construcții.

Rata de capitalizare– trebuie să corespundă fluxului de venit selectat, asemeni factorului multiplicator, și poate fi: rata totală de capitalizare, rata de capitalizare a creditului, rata de capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a terenului, rata de capitalizare a construcțiilor.

Atât ratele de capitalizare cât și multiplicatorii utilizați în capitalizarea directă sunt obținuți din date de piață, de aceea se extrag din informații privind proprietăți imobiliare care reprezință aceeași raportare cheltuieli/ venit, valoare  teren/ construcții, caracteristici ale riscului asociat și previziuni de fluctuație a venitului și valorii proprietăților, de-a lungul perioadei tipice de investiție.

Estimarea ratei totale de capitalizare

Metoda capitalizării directe poate fi aplicată oricărui tip de proprietate asupra proprietății imobiliare, care generează un flux de venituri din exploatare, deși cel mai întâlnit tip de proprietate întâlnit în evaluare este dreptul absolut care beneficiază de cele trei atribute: posesie, folosință și dispoziție.

Având la bază informații de piață adecvate, tehnicile acceptate pentru estimarea ratei totale de capitalizare, inclus următoarele:

– obținerea din vânzări;

– obținerea din multiplicatorii venitului brut efectiv și din ratele venitului net;

– alte tehnici: rata medie ponderată a componentelor credit și capital propriu, rata medie ponderată a componentelor teren și construcții, rata de acoperire a datoriei, tehnicile de actualizare- formula ratei de actualizare și a ratei modificării venitului sau valorii proprietății.

Rata totală de capitalizare poate fi determinată și prin alte tehnici cum ar fi rata totală de acoperire a creditului și tehnicile de actualizare prin metoda fluxului de numerar acualizat, deși acestea pot estima rata toalală sau susțin ratele derivate din vânzările de piață, în evaluare nu sunt considerate de-o relevanță primară.

Obținerea ratei totale de capitalizare din vânzări comparabile

Evaluatorul poate estima rata totală de capitalizare din vânzări comparabile prin împărțirea venitului din exploatare la prețul de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, doar după și dacă sunt îndeplinite următoarele cerințe:

– informațiile selectate din rândul proprietăților comparabile au aceleași caracteristici fizice cu cele ale proprietății subiect (în cazul existenței unor diferențe semnificative a proprietății comparabile, importanța acordată este mai mică și poate duce chiar la eliminare);

– evaluatorul deține suficiente informații privind tranzacțiile de proprietăți comparabile (prețul tranzacțiilor, așteptările viitoare de pe piață, veniturile și cheltuielile estimate, tendințele valorii, condițiile de finanțare și de piață de la data încheierii tranzacției);

– venitul din exploatare calculat pentru determinarea ratei este același pentru toate proprietățile comparabile ca și pentru proprietatea subiect;

– prețurile de tranzacție ale proprietăților comparabile nu sunt infuențate de anumite condiții de finanțare specifice sau de conjunctura pieței;

– dacă există diferențe între proprietatea subiect și propriețățile comparabile, se aplică ajustări- separat de procesul calculării ratei totale de capitalizare și trebuie să se bazaze pe dovezile de piață.

Putem concluziona că rata de capitalizare aleasă de către evaluator depinde de raționamentul său profesional asupra diferențelor pentru proprietatea subiect evaluată și fiecare dintre proprietățile comparabile. În cazul identificării unor diferențe între proprietatea imobiliară subiect și o proprietate comparabilă, evaluatorul este cel care apreciază dacă rata de capitalizare  pentru proprietatea subiect  este sau nu inferioară sau superioară ratei proprietății comparabile.

Estimarea ratei totale de capitalizare utilizând multiplicatorii venitului brut efectiv

Rata totală de capitalizare poate fi obținuță și prin calculul multiplicatorului venitului brut dacă este ajustat în funcție de o rată a venitului brut. Această obțiune este aplicată când rata totală de capitalizare nu poate fi obținută în mod direct din datele disponibile privind vânzările comparabile, deoarece nu îndeplinesc cerințele necesare, dar pot fi utilizate informații credibile privind venitul brut estimat aferent tranzacțiilor încheiate.

Fundamentarea multiplicatorului venitului brut efectiv depinde de măsura în care sunt îndeplinite cerințele de compatibilitate între proprietăți.

Multiplicatorul venitului brut și multiplicatorul chiriei brute

Multiplicatorul venitului brut calculat din date de piață necesită disponibilitatea vânzărilor proprietăților care au fost închiriate la momentul vânzării sau ar fi fost închiriate într-o perioadă scurtă de timp.

Raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut anual la momentul vânzării/ previzionat de-a lungul primului an/ previzionat pe parcursul câtorva ani de deținere a proprietății, reprezintă multiplicatorul venitului brut.

Aplicarea multiplicatorilor venitului brut, în evaluare, se efectuează doar dacă sunt îndeplinite câteva condiții importante cum sunt:

În funcție de caracteristicile fizice, de localizare și de nivelul investițiilor proprietățile analizate trebuie să fie comparabile cu proprietatea subiect, iar apoi între ele, deoarece pot avea rate ale cheltuielilor de exploatare total diferite, deși au multiplicatori similari sau identici, deci dovedidu-se a fi incomparabile în aceste scopuri;

O parte a venitului, din cadrul multiplicatorului venitului brut, poate proveni din închirierea proprietății, dar și din alte surse; cu alte cuvinte trebuie să menționăm că multiplicatorul chiriei brute trebuie să fie aplicat venitului provenit doar din chirie;

Pentru calculul multiplicatorului aferent unei comparabile, evaluatorul va utiliza informații de venit similare, acestea trebuie utilizate doar în cadrul analizei pentru a produce rezultate reale chiar dacă prețul de vânzare poate fi împărțit fie la venitul brut efectiv, fie la cel potențial. Altfel spus evaluatorul va selecta forma de venit în funcție de disponibilitatea informațiilor de pe piață și de scopul analizei, utilitatea diverselor forme de venit fiind dovedită și în diferite studii de evaluare.

Ca o concluzie a celor analizate mai sus putem spune că multiplicatorul venitului poate fi aplicat strict pe aceeași bază pe care a fost calculat: multiplicatorul venitului bazat pe venitul brut efectiv poate fi utilizat doar pentru venitul brut efectiv al proprietății subiect, multiplicatorul venitului bazat pe venitul brut potețial poate fi utilizat doar pentru venitul brut potențial al proprietății subiect, ș.a.

De ce sa lucrezi cu Evaluari24.ro?

Cere oferte gratuit

Vrei să obţii oferte multiple de la peste 500 de evaluatori, fără să te chinui să cauţi de unul singur? Atunci contactează-ne! Nu te costă nimic!

Solicita oferte!

Evaluatori în toată ţara

Majoritatea evaluatorilor din mediul online din România lucrează cu noi. Peste 500 de evaluatori îşi depun ofertele pe platforma noastră. Suntem cea mai mare platfoma din Romania!

Solicita oferte!

Ofertare rapidă

Ai nevoie de o evaluare urgentă? Nici o problema! Îţi găsim un evaluator chiar şi în 24 de minute! Contactează-ne, iar noi ne ocupăm de restul.

Completeaza formularul!

Garantii Multiple

Evaluatorii inscrisi in platforma ofera garantii multiple pentru serviciile prestate. Analizeaza si selecteaza evaluatorii care iti ofera cele mai bune garantii si beneficii!

Completeaza formularul!